17 Feb 2015

DETERMINAZIONE DEI CRITERI GENERALI DI ACCATASTAMENTO DEGLI STABILIMENTI BALNEARI. Featured

  

 

 

(Aree Demaniali Marittime ad uso Turistico ricreativo).

 

In merito a quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate circa le modalità per l’aggiornamento degli Atti Catastali, si evidenziano le seguenti criticità:

 

Catasto Terreni: non è chiaro il confine catastale dal quale individuare le aree di terreno demaniale, da quello che è concesso dal Demanio agli stabilimenti.

 

Superfici delle aree in concessione: vi è un evidente scollegamento tra le superfici demaniali date in concessione e le aree rappresentate dalle particelle catastali.

 

Altra questione determinante la assume l’area di sedime e l’area utilizzata per posizionamento ombrelloni, sdraie, lettini, ecc.

Le aree al contorno dei fabbricati da accatastare sono riutilizzate a sussidio degli stessi.

Le aree fronte mare sono invece “arredate” nel periodo estivo, e poi lasciate libere a Settembre/Ottobre (fino ad Aprile/Maggio dell’anno successivo).

In alcuni casi ci sono grandi superfici, destinate al verde, passeggiata pubblica e uso pubblico per 12 mesi che non possono essere considerate nella superficie da computare.

Valori di estimo delle Aree.

Si dovrà in primis considerare che sono:

- inedificabili

- super vincolate

- utilizzabili per posizionare ombrelloni, sdraio, lettini ad esclusione delle impronte dei fabbricati.

- che sono oggetto di uso pubblico per 12 mesi l’anno, sulle quali il Concessionario mantiene Sicurezza, Manutenzione, Agibilità.

- che in molti casi, sono aree a verde, macchia mediterranea, a spazio per giochi, e per uso pubblico.

I valori di estimo non hanno nessun riferimento per determinazione comparativa per le aree verdi e a servizi.

 

Catasto Fabbricati: non è chiaro il metodo che viene utilizzato dall’Agenzia delle Entrate, circa il valore da attribuirsi alla singola unità immobiliare da censire.

 

Per le opere in muratura di proprietà dello Stato (opere incamerate) stabili e definite PERTINENZE, nessun dubbio sulla convinzione di accatastare.

La questione invece dubbia, riguarda tutte le opere definite di facile rimozione di proprietà del Concessionario, utilizzate solo per alcuni periodi (mesi estivi). Su tali opere si deve inoltre far presente che le stesse possono modificarsi (montaggi e smontaggi) quando non sono oggetto di effettiva domanda turistica.

(Es.: disongo di 100 cabine, 30 le ho smontate, le rimonto solo se c’è richiesta).

Si procede alla variazione catastale ogni anno?

Si accatastano le tende viareggine e gli ombrelloni?

In relazione al punto precedente, è opportuno conoscere il dispositivo di legge che determina queste scelte, congiuntamente alla decisione che siamo di fronte a Stabilimenti industriali D 8.

Sono strutture su area dello Stato, con opere di facile rimozione.

La Circolare 6/2012 è un’interpretazione interna, alcuni elementi:

-             I complessi balneari non sono  STRUTTURE COMMERCIALI, ma TURISTICHE su Area Demaniale con attività Stagionale e non oggetto di atti di acquisto (vendita con valutazioni commerciali (tutto ciò è previsto dal Codice della Navigazione.

Nell’Atto di Concessione sono previsti una serie di oneri a carico del Concessionario che debbono essere considerati e cioè:

La Manutenzione Ordinaria e Straordinaria dei fabbricati di proprietà dello stato dati in Concessione.

Il mantenimento della stabilità strutturale a norma igienico-sanitaria, sicurezza, ecc. anche in caso di eventi climatici straordinari (alluvioni, mareggiate, erosioni, trombe marine ecc.

Mantenimento della Sicurezza a Mare per tutti coloro che transitano sulla fascia dei 5 metri di battigia definita per il libero transito anche ai fini della Balneazione.

Il mantenimento e la pulizia dell’intera concessione, aperta per accessibilità vedi Legge n. 296/2006 per 12 mesi l’anno.

E’ appena il caso di rammentare che il reddito d’impresa fa capo ad altri sistemi fiscali.

Si dovrà quindi spiegare che le determinazioni dei valori catastali vanno riferiti al “costo di ricostruzione” adeguatamente abbattuto per vetustà.

A tale proposito si evidenzia l’erroneo comportamento di STIMA maturato dagli uffici Regionali.

Stimo il valore commerciale del Bar e/o Ristorante fronte lo stabilimento su area privata ed in regime di affitto e parametro quello dell’area demaniale in concessione.. E’ inadeguato per quanto detto in precedenza. E’ da rimuovere come concetto e convincimento di Stima.

 

Conclusioni:

 

Ad oggi risulta molto complesso se non impossibile, censire in modo corretto gli stabilimenti balneari dal punto di vista catastale.

 

Se si dovesse riconfinare l’area delle particelle catastali sul terreno, si evidenzierebbe per molti stabilimenti una discrepanza tra lo stato di fatto (reale) e quello determinato dal confine catastale.

 

Poiché però il catasto ragiona in termini di particelle, queste andranno adeguate allo stato di fatto e alla Concessione Demaniale.

 

In termini di accatastamento urbano, si evidenzia che le singole attività non possono essere classate come attività commerciali, ma dovrà essere dato loro un valore congruo che richiama la struttura turistica propriamente detta, ma che non trova riscontro come categoria catastale presso l’Agenzia delle Entrate.

 

Dovranno essere riparametrati tutti i valori delle singole unità.

 

Esempio cabine: le cabine dovranno avere un valore che possa essere rapportato all’effettivo tempo di utilizzo delle stesse. Il costo di ricostruzione di una cabina in legno è di gran lunga inferiore in rapporto, al valore indicato dall’Agenzia delle entrate.

 

Esempio arenile (superfice scoperta): il valore dell’area della superfice scoperta dovrà essere un valore minimo: di fatto è il passaggio per consentire l’accesso alle strutture  dello stabilimento.

 

Esempio aree a verde: anche in questo caso ci troviamo davanti ad un’area improduttiva, che necessiterebbe di una valutazione specifica.

 

Il Demanio ha fissato una differenza tra opere di difficile e di facile rimozione.

 

Il Catasto fissa una differenza tra opere stabili e opere rimosse ad esempio in periodi non produttivi.

 

Considerando che ci sono opere di facile rimozione, che alcune non vengono rimosse, ma che non producono alcun reddito nei mesi invernali, forse è opportuno valutare obiettivamente il loro valore.

 

 

 

 

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